Budowa domu jednorodzinnego to proces, który rozpoczyna się na długo przed wylaniem pierwszego betonu. Prawidłowe przygotowanie działki budowlanej to fundament sukcesu całego przedsięwzięcia. Od badań geotechnicznych, przez formalności administracyjne, po uzbrojenie terenu – każdy etap ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa, trwałości i sprawności realizacji inwestycji. Poniżej prezentujemy kompleksowy przewodnik, który pomoże zaplanować wszystkie niezbędne kroki.

Badania geotechniczne – pierwszy krok ku solidnym fundamentom

Badania geotechniczne gruntu to nie tylko formalność, ale inwestycja w bezpieczeństwo konstrukcji. Analiza nośności, poziomu wód gruntowych, rodzaju gruntu i ewentualnych zagrożeń (np. torf, wysoki poziom wód) pozwala dostosować projekt fundamentów do realnych warunków terenowych.

W typowych badaniach wykonuje się:

• odwierty geotechniczne na głębokość min. 3 m,
• analizę warstw gruntu,
• ocenę poziomu wód gruntowych,
• sporządzenie opinii geotechnicznej (wymaganej m.in. do projektu budowlanego).

Bez tych informacji nie należy rozpoczynać prac ziemnych, gdyż może to skutkować poważnymi problemami konstrukcyjnymi i dodatkowymi kosztami.

Wytyczenie działki i projekt zagospodarowania terenu

Po zakupie działki należy zlecić geodecie wytyczenie granic i przygotowanie mapy do celów projektowych. Jest to niezbędne do:

• wykonania projektu budowlanego,
• określenia dokładnej lokalizacji budynku na działce,
• późniejszego wpisu do dziennika budowy.

Geodeta powinien również sporządzić mapę do celów projektowych w skali 1:500, na podstawie której architekt przygotuje projekt zagospodarowania terenu z uwzględnieniem budynku, dojść, dojazdów, ogrodzenia i przyłączy.

Uzyskanie warunków zabudowy lub wypisu z MPZP

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). To dokument, który określa:

• maksymalną powierzchnię zabudowy,
• wysokość budynku,
• kąt nachylenia dachu,
• rodzaj elewacji i pokrycia dachowego,
• dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie terenu.

W przypadku istnienia MPZP należy uzyskać wypis i wyrys z planu, które pełnią podobną funkcję.

Warunki techniczne przyłączy mediów

Kolejnym krokiem jest wystąpienie do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia:

• woda i kanalizacja – z lokalnego zakładu wodociągów i kanalizacji,
• energia elektryczna – z zakładu energetycznego (np. PGE, Tauron),
• gaz – jeśli planujemy ogrzewanie gazowe (np. z PGNiG),
• telekomunikacja – opcjonalnie, w zależności od potrzeb.

Warunki techniczne będą podstawą do zaprojektowania przyłączy i uzyskania pozwolenia na ich budowę.

Projekt budowlany i pozwolenie na budowę

Zanim rozpoczniemy prace budowlane, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (lub zgłoszenia, jeśli spełniamy określone warunki). Wniosek o pozwolenie powinien zawierać:

• projekt budowlany (architektoniczno-budowlany i techniczny),
• opinię geotechniczną,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• warunki przyłączenia mediów,
• mapę do celów projektowych z projektem zagospodarowania terenu.

Pozwolenie wydaje starosta lub prezydent miasta w terminie do 65 dni. Po jego uzyskaniu można rozpocząć prace, jednak dopiero po zgłoszeniu rozpoczęcia budowy do PINB oraz zatrudnieniu kierownika budowy.

Wstępne przygotowanie placu budowy

Przed przystąpieniem do robót ziemnych konieczne jest:

• ogrodzenie placu budowy – zgodnie z przepisami BHP,
• wytyczenie obrysu budynku przez geodetę,
• przygotowanie drogi dojazdowej (tymczasowej),
• zapewnienie zaplecza socjalnego i kontenera na odpady budowlane,
• wykonanie niwelacji terenu, jeśli różnice wysokości są znaczne.

Harmonogram prac budowlanych – klucz do sukcesu

Dobrze zaplanowany harmonogram budowy pozwala uniknąć przestojów, nadmiaru kosztów i chaosu na placu budowy. Typowy harmonogram wygląda następująco:

1. Przygotowanie działki i ogrodzenia
2. Roboty ziemne i wykopy
3. Wykonanie fundamentów
4. Ściany parteru i strop
5. Więźba dachowa i pokrycie
6. Stolarka okienna i drzwiowa
7. Instalacje wewnętrzne
8. Prace tynkarskie i posadzki
9. Elewacje i izolacje
10. Wykończenia wnętrz

Do każdego etapu warto przypisać orientacyjne terminy i wykonawców, a także skoordynować z dostawami materiałów.

Wytyczne do wykonania przyłączy mediów

Przyłącza wykonuje się zwykle na późniejszym etapie budowy, ale ich projektowanie i uzgodnienia powinny być zakończone już na etapie przygotowania działki. Można wyróżnić:

• przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne – wykonuje je lokalny operator lub firma z uprawnieniami, na podstawie uzgodnionego projektu,
• przyłącze elektryczne – po podpisaniu umowy z zakładem energetycznym, który wykona przyłącze w ustalonym terminie,
• przyłącze gazowe – zwykle wykonywane dopiero po zamknięciu stanu surowego.

Każde z przyłączy wymaga odbioru technicznego oraz zgłoszenia gotowości do podłączenia przez gestora sieci.

Po więcej interesujących treści z zakresu budownictwa zapraszamy na portal https://twojdomprb.pl/
Znajdziesz tam praktyczne porady, aktualności z branży, wskazówki dla inwestorów indywidualnych i wiele więcej – wszystko w jednym miejscu, z myślą o Twoim domu.